Baukostenermittlung im Dachdeckerhandwerk: Fachliche Basis für Vorschussklagen nach § 637 Abs. 3 BGB
Die erfolgreiche Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen scheitert in der baurechtlichen Praxis selten an der Rechtslage, sondern häufig an einer unzureichenden technischen und monetären Substantiierung. Wenn ein Werk mangelhaft ist und der Unternehmer die Nacherfüllung verweigert oder diese fehlschlägt, eröffnet der Gesetzgeber mit der Vorschussklage gemäß § 637 Abs. 3 BGB einen effektiven Weg der Schadensregulierung. Der Besteller kann die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als Vorschuss verlangen, um die Sanierung durch Dritte (Selbstvornahme) durchführen zu lassen.
Die entscheidende Hürde in diesem Prozess ist die exakte und gerichtsfeste Bezifferung dieser Kosten. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bietet Christian Faßbender die notwendige Baukostenermittlung im Dachdeckerhandwerk, die als unparteiisches Fundament für juristische Auseinandersetzungen dient.
Die zentrale Bedeutung der Baukostenermittlung
Ein bloßer Kostenvoranschlag eines ausführenden Dachdeckerbetriebs reicht als Grundlage für einen gerichtlichen Vorschussanspruch oft nicht aus. Solche Angebote werden von der Gegenseite häufig als „Gefälligkeitsangebote“ oder „unverhältnismäßig“ angegriffen. Eine sachverständige Baukostenermittlung hingegen zeichnet sich durch Neutralität und die strikte Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) aus.
Wir ermitteln den notwendigen Instandsetzungsaufwand nach einem methodischen Verfahren:
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Objektive Massenermittlung: Präzise Erfassung der betroffenen Bauteile direkt am Objekt.
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Sanierungskonzeption: Erarbeitung des technisch erforderlichen Weges zur Mängelbeseitigung unter Berücksichtigung der Fachregeln des Deutschen Dachdeckerhandwerks und relevanter Normen wie der DIN 18531.
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Marktgerechte Bepreisung: Anwendung ortsüblicher Einheitspreise, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.
Strategische Relevanz für die Vorschussklage bei Baumängeln
Damit eine Vorschussklage Aussicht auf Erfolg hat, muss der Kläger darlegen, dass die geforderte Summe zur Mängelbeseitigung „erforderlich“ ist. Hierbei unterstützen wir Anwälte und Mandanten durch eine detaillierte Aufschlüsselung der Kostenpositionen. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Abgrenzung von sogenannten „Sowieso-Kosten“ und die Berücksichtigung des Vorteilsausgleichs („Abzug Neu für Alt“).
Ohne eine fachgerechte technische Beweissicherung und eine darauf aufbauende Kalkulation riskieren Kläger eine Unterdeckung – also einen zugesprochenen Vorschuss, der die tatsächlichen Sanierungskosten nicht vollständig deckt. Unsere Expertise minimiert dieses wirtschaftliche Risiko.
Der Ablauf der Gutachtenerstellung
Die Vorbereitung eines Vorschussanspruchs erfolgt in unserem Büro in klar definierten Schritten, um maximale Rechtssicherheit zu gewährleisten:
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Mängelfeststellung und Dokumentation: Systematische Aufnahme der Ausführungsmängel am Dach oder der Abdichtung.
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Prüfung der Nacherfüllungsversuche: Fachliche Dokumentation, warum bisherige Instandsetzungsversuche des Unternehmers technisch unzureichend waren.
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Erstellung des Leistungsverzeichnisses: Definition aller Arbeitsschritte, die für eine fachgerechte Sanierung zwingend notwendig sind.
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Kostenkalkulation: Ermittlung des Gesamtwerts des Vorschussanspruchs inklusive notwendiger Nebenkosten wie Gerüstbau, Entsorgung und Planungsleistungen.
Ihr Vorteil durch die öffentliche Bestellung und Vereidigung
In Verfahren zur Selbstvornahme mit Vorschussanspruch ist die Glaubwürdigkeit des Sachverständigen ein entscheidender Faktor. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung (ö.b.u.v.) von Christian Faßbender garantiert, dass die Gutachten unparteiisch, weisungsfrei und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt werden. Dies führt nicht selten dazu, dass die Gegenseite bereits außergerichtlich einlenkt, da das Prozessrisiko durch die fundierte Baukostenermittlung transparent und hoch wird.
Für Rechtsanwaltskanzleien bedeutet die Zusammenarbeit mit unserem Büro eine deutliche Entlastung im Schriftsatzwesen, da technische Sachverhalte bereits „prozessfertig“ aufbereitet werden.
Die technische Notwendigkeit: Warum ein Gutachten vor der Klage?
Eine Klage auf Kostenvorschuss setzt voraus, dass die voraussichtlichen Aufwendungen für die Selbstvornahme schlüssig dargelegt werden. Ein einfacher Kostenvoranschlag eines Drittbetriebs ist hierfür oft nicht ausreichend, da dieser primär ein kommerzielles Angebot darstellt und keine unparteiische technische Analyse beinhaltet.
Unser Büro verfolgt bei der Vorbereitung einer Vorschussklage einen dreistufigen Prozess:
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Systematische Mängelerkennung und Beweissicherung: Bevor eine Sanierung eingeleitet wird, muss der Ist-Zustand des Daches oder der Abdichtung zweifelsfrei dokumentiert werden. Hierbei kommen zerstörungsfreie Verfahren wie die Elektro-Impuls-Messung oder thermografische Analysen zum Einsatz, um die Ursache der Undichtigkeit oder des Baumangels exakt zu verorten. Diese technische Beweissicherung ist das Fundament für jedes spätere Gerichtsverfahren.
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Entwicklung eines regelkonformen Sanierungskonzepts: Ein Vorschussanspruch besteht nur für die „erforderlichen Aufwendungen“. Wir erarbeiten ein technisches Konzept, das den Mangel nachhaltig beseitigt und dabei strikt die Fachregeln des Deutschen Dachdeckerhandwerks sowie relevante Normen (z. B. DIN 18531 für Abdichtungen) berücksichtigt. Dies verhindert, dass die Gegenseite den Umfang der Maßnahmen als „unverhältnismäßig“ oder als „Sowieso-Kosten“ (Modernisierung) zurückweist.
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Objektive Kalkulation der Sanierungskosten: Auf Basis des Sanierungskonzepts erstellen wir eine detaillierte Kostenschätzung. Dabei werden ortsübliche Preise und marktübliche Aufschläge zugrunde gelegt. Eine fundierte Kalkulation der Sanierungskosten durch einen ö.b.u.v. Sachverständigen minimiert das Risiko, dass der zugesprochene Vorschuss am Ende nicht für die tatsächliche Behebung ausreicht.
Strategischer Vorteil für Anwälte und Kanzleien
Für Rechtsanwälte im Baurecht ist die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Sachverständigen bereits im außergerichtlichen Stadium von hohem Wert. Ein fundiertes Privatgutachten zur Vorschussklage bei Baumängeln signalisiert der Gegenseite fachliche Souveränität. Oft führt erst die unmissverständliche technische Dokumentation zu einer außergerichtlichen Einigung oder einer erhöhten Vergleichsbereitschaft, da das Prozessrisiko für den Unternehmer durch das Gutachten transparent wird.
Zudem dient unsere Ausarbeitung als direkte Vorlage für den gerichtlichen Sachverständigen. Je präziser die Vorarbeit geleistet wurde, desto schwieriger wird es für einen gerichtlichen Gutachter, von diesen fundierten Feststellungen abzuweichen, ohne selbst in Begründungsnot zu geraten.
Werterhalt durch rechtzeitiges Handeln
Besonders bei Industriedächern oder komplexen Flachdachkonstruktionen können unentdeckte oder unzureichend behobene Mängel zu massiven Folgeschäden an der Bausubstanz führen. Der Vorschussanspruch bei Selbstvornahme schützt den Eigentümer davor, wertvolle Zeit zu verlieren. Wir stellen sicher, dass die technischen Voraussetzungen für diesen Weg lückenlos erfüllt sind.
Vertrauen Sie auf die Expertise eines ö.b.u.v. Sachverständigen, um Ihren Anspruch auf eine mangelfreie Werkleistung rechtssicher zu untermauern. Wir liefern keine Schätzwerte, sondern belastbare Fakten für Ihren Erfolg im Bauprozess.
Christian Faßbender öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der Handwerkskammer zu Köln für das Dachdeckerhandwerk
Zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (EIPOSCERT) – durch die gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle EIPOSCERT
Christian Faßbender Sachverständiger für Bauwerksabdichtungen (TÜV)
